数次相続の解決事例③相続登記をしないうちに相続人が相次いで亡くなったケース

相談内容

お父さんが亡くなり、相続登記の手続きをご自身で進めていたＡさんですが、父名義と思っていた建物が祖父の名義のままになっていたため、自分ではこれ以上対処できないとご相談に来られました。

相次いで相続が発生

Ａさんのお家では、祖父Ｂさんが平成５年に亡くなられ、父Ｄさん、祖母Ｃさんが昨年相次いで亡くなられました。
Ｄさんには相談者である長女Ａさんと長男Ｅさんというお二人のお子さんがいらっしゃいます。


相続関係

登記簿を確認したところ、土地については祖父Ｂさんから父Ｄさんへ相続登記がされていましたが、何故か建物については祖父Ｂさんの名義のままになっていました。

そのため、土地については、Ｄさんの相続人である長女Ａさんと長男Ｅさんのいずれか、ないしは双方にそのまま相続を原因とする登記を入れることができますが、建物については、長女Ａさんと長男Ｅさんのいずれか、ないしは双方にそのまま相続登記をすることができるかが問題となります。

Ａさんのお家のように、相続人が相次いで亡くなり、それぞれで相続が発生することを「数次相続」といいます。

数次相続が起こった場合、相続があるごとに順次それぞれ登記をするのが原則となります。
本ケースでは、「祖父Ｂさん」から相続を原因として「祖母Ｃさん　持分１/２」「父Ｄさんの　持分１/２」（ＢＣさんの間にはＤさんしかお子さんがいません）で登記をしてから、それぞれの持分について長女Ａさんと長男Ｅさんのいずれか、ないしは双方に相続登記をすることになります。

しかし、これでは登録免許税が二重に課税されるなど費用や手続きの面で負担となります。

そこで、中間の相続が単独相続の場合は、中間の相続登記を省略して、祖父Ｂさんから直接、 長女Ａさんと長男Ｅさんのいずれか、ないしは双方に相続登記をすることができるとされています。

この中間の相続が単独である場合とは、単に、①中間の相続人が１人である場合だけでなく、
②遺産分割協議により、相続人の１人が単独で取得した場合
③他の相続人が相続放棄をした場合
④他の相続人が、相続分を超える特別受益を得ていた場合
も含まれます。

そこで本ケースでも、父Ｄさんが単独で取得する遺産分割協議を成立させた後、遺産分割協議により長女Ａさんが建物を取得することとしました。

遺産分割協議

今回のケースでは、①建物について父Ｄさんが相続する旨の遺産分割協議書と、②土地と建物について長女Ａさんが相続する旨の遺産分割協議書、２通を作成することになります。

ここで注意しなければならいのが、①については、建物は祖父Ｂさんの名義であるため、相続人は祖母Ｃさんと父Ｄさんとなることから、長女Ａさんと長男Ｅさんは、父Ｄさんの相続人としてだけでなく祖母Ｃさんの代襲相続人としても遺産分割協議に参加する必要があります。

つまり、ＡさんとＥさんは、父Ｄさんの相続人としての地位と、祖母Ｃさんの代襲相続人としての地位があることになります。

②については①で父Ｄさんが取得した建物と、Ｄさん名義の土地について、Ｄさんの相続人である長女Ａさんと長男Ｅさんが遺産分割協議をすることになります。

長女Ａさん長男Ｅさん、どちらが相続する？

今回のケースでは祖母の死後、建物はすでに空き家になっていたため、相続登記後に土地と建物を売却することが検討されていました。
相続した不動産を売却すると、譲渡所得税と住民税がかかってきますが、対象となる不動産が空き家である場合は、一定の要件を満たせば、３０００万円まで譲渡所得税は控除されます（空家の３０００万円控除の特例についてはこちら）。

そこで、空き家の特例が使えないかを検討しましたが、税務署にきいたところ建物については祖母Ｃさんが最後の住人となるため、中間の登記を省略せずに法定相続分に応じて、祖母Ｃさん1/2、父Ｄさん１/２で相続登記をすれば、建物1/2については空き家の特例が適用できるが土地については適用できないとのこと。
売却時には建物は取り壊されるため、土地について特例が適用できなければ、あまり意味がありません。
そこで空き家の特例を利用することはあきらめることになりました。

仮に、祖母Ｃさん→父Ｄさんの順で亡くなられていた場合は建物だけでなく土地についても空き家の特例が適用できたので、大幅な節税効果が望めました。
このとき、空き家の特例は、適用対象者一人につき３０００万円が控除されるため、本物件が３０００万円以上も売却値を付けた場合は、長女Ａさんが単独で相続するよりは、長女Ａさんと長男Ｅさんが共有で相続した方が、控除される額が大きくなります（Ａさん単独取得の場合は３０００万円、ＡさんとＥさん共有取得の場合は６０００万円までが控除対象となる）。

なお、今回は空き家の特例の適用はないので、長女Ａさんが単独で相続し、売価代金から必要経費等を控除した残金を、長男Ｅさんと1/2ずつ分けること（換価分割といいます）にしました。

遺産分割協議が成立し、相続登記が完了したので、本件は業務終了となりました。