不動産に抵当権が設定されている場合

不動産に抵当権が設定されている場合でも、その抵当権が担保する債権（被担保債権）の種類によって、行う手続きが変わってきます。

被担保債権が住宅ローン

被担保債権が住宅ローンの場合で、団体信用保険の加入があれば、住宅ローンを負っていた被相続人の死亡により住宅ローンは完済しますので、相続登記後、抵当権の抹消手続きを行うことになります。

団体信用保険で住宅ローンが完済した場合の登記手続きについてはこちら

被担保債権が住宅ローン（団体信用保険の加入なし）・住宅ローン以外

これに対し、同じ住宅ローンであっても、団体信用保険の加入がない場合や、住宅ローン以外の債務を担保するために抵当権が設定されている場合は、被相続人の死亡によっても債務は完済しませんので、 相続放棄をしない限り、相続人は法定相続分に応じて債務を引き継ぐことになります。債務を承継する場合は、抵当権の債務者が被相続人から相続人へ変更することになるので、相続登記後、抵当権の変更登記を申請する必要があります。

団体信用保険に加入しておらず住宅ローンが残る場合の登記手続きについてはこちら

第三者の債務を担保

第三者の債務を担保するために設定されている場合は、相続登記を申請すれば足ります。
この場合、第三者が支払いを怠れば、抵当権が実行され、不動産を失うことになります。逆に第３者が債務を完済すれば、債務は消滅し、これにともない抵当権も消滅しますので、このときは抵当権の抹消登記を申請することになります。 なお、第三者の債務を担保するため抵当権が設定されている場合、遺産分割に際して、抵当権付きの不動産の評価が問題となります。

第三者の債務を担保するため抵当権が設定されている不動産の評価

抵当権が設定された不動産については決まった評価の仕方はありませんが、第三者の資力を基に判断することが多いです。 具体的には、第三者に返済能力があれば、債務額を考慮せずに不動産を評価し、第三者の返済能力に不安があれば、不動産の評価額から債務額を差し引いた価額を評価額として、遺産の分割を決めていくことになります。