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相続登記(不動産の名義変更)大阪はる司法書士事務所

相続登記とは、被相続人が所有していた土地や建物等の不動産の名義を相続人の方へ変更する手続きのことをいいます。

相続登記には、「いつまでにしなければならない」という法律上の期限が定められているわけではありませんが、 登記をせずに放置していると権利関係が複雑となり、その結果、遺産分割協議の成立が困難になったり、登記に必要な書類が入手不能になったりと、様々な不都合が生じる可能性があります。
そのため相続登記はできる限り早めに手続きされることをお勧めしています。

相続登記の義務化が検討されています

現行法上、相続登記は義務ではなく、登記をするかどうかは相続人の方の判断に委ねられています。
しかし、近年、所有者不明の土地の増加が大きな経済的損失をもたらすだけでなく、災害復興などの公共事業に支障をきたすなど深刻な社会問題となっています。
また登記が放置されている土地のなかには犯罪や倒壊の危険のある空家を抱える土地も少なくはなく、こうした状況を憂慮した政府は、所有者不明の土地や空家問題の抜本的な解決策の一つとして相続登記の義務化を検討しています。
相続登記が義務化されれば、当然義務に違反した場合はペナルティが課せられることになりますので、早めに相続登記をすることをお勧めします。

司法書士は不動産の登記を専門に扱う「登記のプロ」です。
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このようなお悩みはございませんか?
相続登記をせずに長期間放置している 相続した家を売却したい
不動産の分割方法でもめている 不動産に抵当権が設定されている

相続登記の放置が問題となっています

法務省は、長期にわたって相続登記されないまま放置されている土地の実態を把握するための初の調査結果を公表しました。調査対象となったのは全国10か所の地区、約10万筆の土地で、最後の登記から50年以上経過している土地の割合は大都市で6.6%、中小都市・中山間地域では26.6%となっています。こうした土地の多くが所有者の死亡後に相続登記の手続きがなされていないため所有者不明となった可能性があると指摘されています。相続登記の未了が原因で土地の所有者が特定できないと災害復旧などの公共事業の障害となることがあります。実際、東日本大震災の復興事業では、国が被災した宅地を買取る際に、相続登記がしていなかったために所有者不明の土地が続出し、復興の妨げになりました。今後、所有者不明の土地が増えれば、被災地だけでなく民間事業においても土地の利活用に支障をきたすと懸念されており、相続登記を促進させる取り組みが進められています。


  相続登記には、いつまでにしなければならないという期間の制限はなく、相続登記をしないからといって何かしらのペナルティが科せられるわけではありません。
しかし、相続した不動産を売却したり、不動産を担保に融資を受けたりするには、相続登記が必要となります。また災害や事故などで不動産が被害を受けた場合、亡くなられた方の名義のままだと不動賠償を受けることができない危険性があります。さらに、相続登記に必要な戸籍や住民票には保管期間があるため、いざ相続登記を申請しようにも、必要書類が保管期間切れで発行されないなど、様々な不都合が生じる可能性があります。
そのため、早めに相続登記を済ませておくことをお勧めしています。

戸籍や住民票の保管期間についてはこちら

相続登記を放置することのリスクについてはこちら

  法定相続情報証明制度とは、相続登記や預貯金の解約時に必要となる戸籍などの相続関係証明書類を、法務局が交付する「法定相続情報一覧図」という書面で代用しようというもので、既に全国の法務局で運用がスタートしています。
この制度では、遺産相続が発生した際に相続人の一人が、相続人全員の氏名、住所、生年月日と続柄を記載した一覧図を作成し、被相続人と相続人の戸籍一式を法務局に提出すれば、認証文付きの法定相続情報一覧図の写しが交付されます。戸籍の取得自体を省略できる制度ではありませんが、この写しを様々な手続きに利用することで、相続手続きに要する時間や負担を軽減させることが狙いとなっています。
たしかに従来の制度では、相続登記や預貯金の解約を申請するたびに必要な書類一式を用意して提出する必要があり、相続人の方に大きな負担となっていました。戸籍などの相続関係証明書類は希望すれば、原本を返却してくれますが、相続登記では登記完了後、預貯金の解約でも取り扱い銀行や支店などによって返却までに数日から数週間程度かかることもあるため、一組の書類を使いまわそうと思えば、手続きに時間がかかりすぎてしまいます。かといって手続きごとに戸籍を揃えていたのでは、その取得費だけでも馬鹿にできない金額に跳ね上がってしまいます。
また、預貯金の解約手続きだけを行って、相続登記が放置されることも少なくはなく、こうした現状を憂慮しての制度創設に至ったわけですが、現時点では、法務局での登記手続きに利用が限定されてしまっていることから、相続手続きに際し必ずしも一覧図の写しを取得する必要性は低いといえます。
今後、制度の成熟にともない、銀行などの民間企業や裁判所・税務署など各省庁との間で、戸籍関係書類等に代えてこの写しを採用するという共通認識が確立されれば、一覧図の取得により相続手続に要する時間や手間を大幅に短縮できると期待が寄せられています。


  根抵当権とは、一定範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保する抵当権のことで、事業資金の融資や、売買取引から発生する買掛金など、反復継続して生じる複数の債務を担保するためのものです。
根抵当権を担保に借り入れをしていた方が亡くなられた場合、死亡日から6か月以内に「指定債務者の合意の登記」をしなければ、相続開始時に遡って元本が確定します。元本が確定すれば、債務額が確定し、以後は通常の抵当権と同じになります。
もし、相続人の方が根抵当権の債権者と継続して取引をしたい場合は、相続開始から6か月以内に、「指定債務者の合意の登記」をする必要があります。
指定債務者の合意とは、今後、債権者との間で取引をする人を決めるためのものであり、相続開始以前に被相続人が負っていた債務を負担する人を決めるものではありません。被相続人の方が負っていた債務は、当然に相続人全員が法定相続分に応じて負担する義務があります。特定の相続人だけに債務を相続させるには、債権者の同意が必要となります。また、債務を負担したくない場合は、相続放棄の手続きをしなければなりません。
根抵当権が設定された不動産の相続登記の詳細についてはこちらを参照してください。

  登記簿上の住所と、現在の住所地が異なる場合、通常の所有権移転登記ではその前提として、所有者名義人の住所を変更する登記を申請する必要がありますが、相続登記の場合は、住所変更の登記を申請をせずに、相続による所有権移転登記を申請することができます。ただし、登記簿上の所有者と被相続人が同一の人物であることを証明するため、登記簿上に記載された住所から最後の住所に至る経緯がわかる住民票の除票あるいは戸籍の附票を添付する必要があります。
保管期間切れで住民票の除票などが発行されない場合は、市区町村が発行する「不在籍証明」や「不在住証明書」、あるいは不動産の権利証や、相続人全員による上申書を添付すれば登記は受理されます。

亡くなられた方が韓国国籍の場合であっても、相続手続きの流れ自体は日本国籍の方と大きく異なることはなく、①遺言書の有無の確認、②相続人の確定、③相続財産の調査、④遺産分割協議、⑤相続登記の申請という流れに従って手続きを進めていくことになります。
遺言書があり、かつ「相続に関しては日本法を指定する」旨の記載があれば、日本民法を適用して手続きを進め、なければ韓国民法を適用して手続きを進めることになります。

韓国民法の適用を受ける場合は、相続人の範囲、相続順位、相続分、および代襲相続について注意が必要となります。 詳細についてはこちらを参照してください。
なお、日本にある不動産の相続登記の手続きについては、日本の不動産登記の規定により、添付書類については不動産登記令の規定に従うことになります。


相続登記をしないうちに相続人が亡くなった場合

不動産の名義人となっている方が亡くなられ相続が開始したが、遺産分割協議や所有権移転登記(相続登記)をしない間に、相続人が死亡してしまい、遺産が未分割のまま第2、第3の相続が開始した状態を、実務上「数次相続」といいます。
相続登記には期限がなく、放置していてもペナルティが科せられないことから相続関係の手続きの中で後回しにされがちで、相続登記をしないうちに、相続人が亡くなってしまうことがあります。 私自身もこれまでご依頼いただいた中に数次相続が発生している案件がいくつかありました。
ここでは解決事例を通して、数次相続が発生した場合の相続手続きについてご説明します。

解決事例① 相続登記がないために空き家となった実家を放棄できない。
解決事例② 相続財産管理人と相続人の共有
解決事例③ 相次いで相続人が亡くなられたケース
数次相続における相続登記

相続登記手続きの流れ

遺言書の有無を確認する

遺言書がある場合とない場合とでは、相続登記の手続き内容や必要書類が異なってきます。そのため、相続が発生したらまず遺言書が残されていないか、徹底的にチェックする必要があります。公正証書で作成された遺言書であれば、検索システムを利用して探すことができます。
公正証書以外の遺言が発見された場合は、開封せずに家庭裁判所へ提出し検認手続きをとる必要があります。

遺言検索システムの詳細についてはこちら


相続人を確定する

亡くなられた方の出生から死亡まで連続した戸籍(戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍)を取り寄せて、相続人を割り出します。
「誰が」「どれだけ」相続するかは民法で定められていますので、民法の規定に従って法定相続人を確定します。

法定相続人についてはこちら


不動産の権利関係を調査する

相続財産は正確に調査する必要があります。相続財産の調査を怠ると、遺産分割協議に支障をきたし、深刻なトラブルへ発展しかねません。とりわけ不動産は財産価値が高い財産なので、漏れなく調査する必要があります。 不動産の調査方法としては、市役所で固定資産課税台帳(名寄帳とも言います)を取得する方法があります。

相続財産の調査方法についてはこちら


遺産分割協議を行う

遺言書がない場合、誰が何を相続するかについて遺産分割協議を行います。この遺産分割協議は相続人全員で行う必要があり、相続人のうち一人でも欠けると協議が無効となります。また相続人の中に、未成年者や認知症の方、行方不明の方などがいる場合は代理人等を選任する必要があり、その代理人を含めて分割協議を行うことになります。

遺産分割協議についてはこちら


相続登記を申請する

遺産分割協議がまとまれば、分割内容をまとめた書面(遺産分割協議書)に、相続人全員が署名・押印し、必要書類を添付して、不動産を管轄する法務局へ相続登記の申請を行います。登記申請から完了までの期間は、法務局により異なりますが、概ね1週間程度となっています。

相続登記完了後、不動産の売却を検討中の方には提携の不動産業者をご紹介させていただきます。お気軽にご相談ください。

はる司法書士事務所3つの約束

相続登記の費用

報酬(税別) 実費
相続登記
(戸籍収集・相続関係図作成含む)
6万円(申請1件)
※2件目以降は、不動産1件につき3万円を加算
戸籍(戸籍 450円 除籍・原戸籍 750円 戸籍の附票 300円)
登録免許税(固定資産評価額の0.4%)
抵当権抹消登記 1万円登録免許税(不動産1個につき1000円)
遺産分割協議書作成 2万円

はる司法書士事務所では相続登記の手続きをすべて代行します。
当事務所では戸籍の収集から遺産分割協議書、法務局へ提出する登記申請書類の作成・提出まで、専門性を要する相続登記の手続きをすべて代行します。また、相続された不動産の売却をご検討中の方には、提携の不動産業者をご紹介させていただきますので、一つの窓口で、相続登記から相続不動産の売却までご依頼いただけます。お気軽にご相談ください。


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