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相続の基礎知識

相続した実家を売却するのは3年以内が得?

相続した不動産を売却すると、譲渡所得税が課税されることになります。この譲渡所得税は、不動産を売却することで得られた利益(譲渡益)に対して課税される所得税や住民税のことで、売却しても利益が発生しなければ課税されることはありません。
譲渡所得税は売却代金から、不動産を購入したときの代金(取得費)と、売却するときにかかった費用(譲渡費)を差引いた金額(譲渡益)について課税されますが、一定要件を満たせば3000万円の特別控除を受けることができます。
従来、3000万円の特別控除は、相続人が同居していた実家などの不動産を売却する場合に受けることができる特例でしたが、2016年税制改正により、相続後に空き家となった実家の売却についても、適用されることになりました。ただし、この特例は、相続開始の日から3年を経過する日の年末までの売却であり、かつ平成28年4月1日から平成31年12月31日までの売却に限定して適用されます。適用を受ければ、最大600万円の節税となることから、住む予定のない実家を相続した方は、3年以内に売却するのが得策だといえます。

空き家を売却した場合の3000万円特別控除の特例

相続した空き家を売却する際に特別控除を受けるには下記の要件を満たす必要があります。


①売却期限

30000万円の特別控除の適用対象となるのは、平成25年1月2日以降に発生した相続で、相続開始の日から3年を経過する日の年末(3年を経過する日の年末が平成32年以降の場合は、特例実施期間の平成31年12月31日までに短縮されます)までに売却することが必要となります。
つまり特例が適用される期間は、相続発生時期によって異なり、平成26年1月2日に相続が発生した場合は平成29年12月31日まで、平成29年1月2日以降の相続であれば平成31年12月31日までに売却すれば、特例の適用を受けることができます。


②空き家の要件

売却の対象となる家屋は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、被相続人が1人暮らししていたものに限定されます。
マンションは適用の対象にはならず、被相続人が老人ホームに入居し、住所を移していた場合や賃借人がいた場合なども適用から外されます。


③売却額などの要件

売却に際しては、耐震リフォームをするか、家屋を取り壊してから譲渡する必要があります。また、譲渡価額が1億円を超えないことも、特例の適用を受けるための要件となっています。



共有名義で相続すると特別控除の額が増えます。

相続不動産を相続人全員の共有とすることは、デメリットが多く、後のトラブル発生の原因ともなるため、お勧めはしていませんが、特例の適用要件を満たしていれば、相続不動産を相続人全員の共有とすることに大きなメリットがあります。
この特例は適用対象者1人あたり3000万円までの控除を受けることができるため、共有で相続すれば、それだけ控除総額が増えるという利点があります。
例えば一人で相続した場合は3000万円までの控除しか受けられないのに対し、二人で相続すれば、6000万円までが特別控除の額となります。そのため、住む予定のない古い一軒家を相続した場合は、相続人全員の名義で相続登記を申請するようにしましょう

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